5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金小舞去掉所有衣服是什么样子的一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的(de)收小舞去掉所有衣服是什么样子的入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 小舞去掉所有衣服是什么样子的